Privat oder über eine Gesellschaft?

Liegenschaften privat oder über eine Gesellschaft halten: Auf diese Frage gibt es keine eindeutige Antwort. Es gilt, dass die selbstbewohnte Liegenschaft grundsätzlich im Privatvermögen gehalten werden sollte. Anders sieht es aus, wenn es sich bei Liegenschaften um ein Anlageobjekt, eine Gewerbeliegenschaft oder eine Handelsobjekt handelt. Hier lohnt es sich, die nachfolgenden Aspekte in diese Entscheidung miteinzubeziehen:

1. Betriebswirtschaftliche Aspekte

Das Betreiben, Kaufen, Verkaufen und Halten von Immobilien über eine Gesellschaft ermöglicht eine Professionalisierung der Bewirtschaftung. Der Gesellschafter kann seine Aufgabe oder Funktion selber definieren oder diese an professionelle Drittpersonen abtreten. Dabei muss aufgrund der Kosten eine kritische Grösse überschritten werden.
Beim Verkauf von Immobilien erhöht eine Immobiliengesellschaft die Flexibilität des Aktionärs, da einzelne Liegenschaften (Asset Deal) oder die Aktien (Share Deal) der Gesellschaft verkauft werden können.

2. Erbrechtliche Aspekte

Erbrechtliche Lösungen sind über eine Immobiliengesellschaft einfacher möglich, da nur der Aktienbesitz und nicht die Immobilie selber auf die Erben aufgeteilt wird. Der indirekte Liegenschaftsbesitz gewinnt bei zusätzlichen Erbgängen weiter an Bedeutung.

3. Haftungsrechtliche Aspekte

Das indirekte Halten von Immobilien über eine Gesellschaft gibt dem Eigentümer auch die Möglichkeit, seine Haftung gegenüber Dritten einzuschränken. Eine Gesellschaft haftet grundsätzlich nur mit ihrem Kapital. Bei allfälligen Verlusten sind das private und das geschäftliche Vermögen getrennt. Bei Investoren in Renditeobjekte dürfte die Haftungsbeschränkung einer der wichtigsten Aspekte sein.

4. Aspekt der Anonymität

Ist dem Eigentümer seine Anonymität wichtig, ist das Halten der Immobilien über eine Gesellschaft eine Lösung.

5. Steuerrechtliche Aspekte

Je nach Kanton werden die Liegenschaftsverkäufe (private und/oder geschäftliche) über die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet. Sind diese über die Grundstückgewinnsteuern abgerechnet, wird in irgendeiner Form die Besitzesdauer berücksichtigt, sei es über den Tarif oder die Bemessungsgrundlage. Im Kanton Freiburg beträgt die Grundstückgewinnsteuer zwischen 16% und 35,2 %.

Gelten die Liegenschaften aber als Geschäftsvermögen unterliegen auch die Verkäufe der Einkommens- oder Gewinnsteuer, d.h. diese werden zum übrigen Einkommen resp. Gewinn hinzugerechnet. Für eine Privatperson ist der indirekte Immobilienbesitz interessant, wenn sie hohe Einkommen aus Liegenschaften getrennt in einer Gesellschaft besteuern lässt und damit die Progression brechen kann. Vermögenssteuerrechtlich bewirkt eine Immobiliengesellschaft für den Gesellschafter nur eine Vermögensumschichtung, d.h. das steuerbare Vermögen bleibt mehr oder weniger unverändert. Auch die Liegenschaftssteuer kann dadurch nicht optimiert werden.

Die kantonale Handänderungssteuer, sofern diese noch besteht, wird grundsätzlich bei jeder Handänderung erhoben. Im Kanton Freiburg beträgt diese 3%, was im interkantonalen Vergleich hoch ist.

Des Weiteren hängt die steuerliche Belastung vom Standort der Liegenschaft sowie vom Wohnkanton des Eigentümers ab.

6. Fazit

Die optimale Haltestruktur von Liegenschaften sollte vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden. Es zeigt sich aber, dass die Anlagestrategien „Handel“ und „Entwicklung“ eher für eine Gesellschaft sprechen. Eine spätere Überführung von privat gehaltenen Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft ist gerade aus steuerlicher Optik problematisch, d.h. mit Steuerfolgen verbunden. Es ist deshalb unumgänglich, eine individuelle Analyse vorzunehmen und die vorerwähnten Aspekte entsprechend der Präferenzen des Eigentümers einfliessen zu lassen.

CORE Treuhand Bern

Markus Jungo

Partner, Sitzleiter

Betriebswirtschafter lic. rer. pol.
Dipl. Wirtschaftsprüfer

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