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Praxisänderung zum steuerlich abzugsfähigen Liegenschaftsunterhalt
Gesetzlich ist geregelt, dass bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskosten und die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften vom Einkommen abgezogen werden dürfen. Trotz der klaren gesetzlichen Regelung haben einige Steuerbehörden Unterhaltskosten, die bei Sanierungs-, Renovierungs- und Umbauprojekten angefallen sind, nicht zum Abzug zugelassen. Begründet wurde dies mit der Praxis zum sog. «wirtschaftlichen Neubau».
Die Idee hinter dieser Praxis bestand darin, dass im Sinne einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise eine Totalsanierung gleichbehandelt werden soll wie ein Abbruch einer Liegenschaft mit anschliessendem Neubau. Kosten für einen Neubau sind nämlich einkommenssteuerlich nicht abzugsfähig, sie können aber als wertvermehrende Anlagekosten bei einer späteren Veräusserung der Liegenschaft bei der Grundstückgewinnsteuer gewinnmindernd geltend gemacht werden.
Erfreulicherweise hat das Bundesgericht kürzlich in Abweichung von seiner langjährigen Rechtsprechung die Praxis zum «wirtschaftlichen Neubau» aufgehoben (vgl. Urteil 9C_677/2021 vom 23. Februar 2023). Bei einer umfassenden Sanierung dürfen somit die Steuerbehörden nicht mehr sämtliche Kosten pauschal den wertvermehrenden Anlagekosten zuweisen. Die getätigten Arbeiten müssen stattdessen einzeln im Sinne einer objektiv-technischen Betrachtungsweise auf ihren Unterhaltscharakter hin beurteilt werden. Die bundesgerichtliche Praxisänderung ist ab sofort auf alle noch nicht rechtskräftig veranlagten Fälle anzuwenden.
Trotz dieser Praxisänderung gilt es Folgendes zu beachten: Wer umfassende Sanierungen plant, sollte auch künftig gewisse Massnahmen frühzeitig treffen, damit später der Nachweis des Unterhaltscharakters der Kosten gegenüber den Steuerbehörden gelingt.
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