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Immobiliengesellschaften – «Lohnt sich das?»
publiziert am 12.06.2024
Eine Kapitalgesellschaft (insb. Aktiengesellschaft), deren Tätigkeit sich hauptsächlich auf den Erwerb, die Verwaltung und Nutzung, die Überbauung oder die Veräusserung von Liegenschaften erstreckt, wird gemeinhin als Immobiliengesellschaft bezeichnet. In der Praxis stellt sich regelmässig die Frage, ob Liegenschaften direkt (Eigentümerin ist die Privatperson) oder indirekt über eine Immobiliengesellschaft (Eigentümerin ist diesfalls die eigene Gesellschaft) gehalten werden sollen.
Je nach Halteform ergeben sich beim Erwerb, beim Halten und bei einem möglichen späteren Verkauf der Liegenschaften unterschiedliche Konsequenzen. Um zu bestimmen, ob eine Immobiliengesellschaft im konkreten Fall sinnvoll ist, sollten die Vor- und Nachteile unter Einbezug von wirtschaftlichen und steuerlichen Einflussfaktoren sorgfältig analysiert werden.
Bei Renditeliegenschaften spielt das Anlageverhalten der Privatperson eine massgebende Rolle. Neben dem Anlagehorizont ist zu prüfen, ob der Ertragsüberschuss aus der Liegenschaft für die Deckung der Lebenshaltungskosten benötigt wird oder ob er reinvestiert werden soll.
Aus steuerlicher Optik sind wegen des Steuertarifs und der Progression der Wohnsitz und das steuerbare Einkommen der Privatperson sowie der Lageort der Liegenschaft in die Analyse einzubeziehen. Während bei Immobiliengesellschaften gewinnmindernde Abschreibungen auf Liegenschaften vorgenommen und in der Regel Rückstellungen für künftige Grossreparaturen gebildet werden können, dürfen Privatpersonen Pauschalabzüge für Unterhaltskosten geltend machen. Es sollte berücksichtigt werden, ob die Privatperson als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin qualifiziert oder ob es Anhaltspunkte gibt, die eine solche Qualifikation künftig als möglich erscheinen lassen. Bei einem Verkauf ist zu bedenken, dass die Veräusserung der Anteile an einer Immobiliengesellschaft ebenfalls der Grundstückgewinnsteuer unterliegen kann.
Gerne unterstützen wir Sie bei der optimalen Strukturierung Ihrer Immobilien.
