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Société immobilière – «Est-ce que ça en vaut la peine?»
Publié le 13.06.2024
Une société de capitaux (notamment une société anonyme) dont l'activité s'étend principalement à l'acquisition, à la gestion et à l'utilisation, à la construction ou à la vente d'immeubles est communément désignée « société immobilière ». Dans la pratique, une question se pose régulièrement : les immeubles doivent-ils être détenus directement (la propriétaire est la personne privée) ou indirectement par le biais d'une société immobilière (dans ce cas, la propriétaire est la propre société)?
En fonction de la forme de détention choisie, les conséquences sont différentes lors de l'acquisition, de la possession et d'une éventuelle vente ultérieure des immeubles. Avant de déterminer si une société immobilière est judicieuse dans un cas concret, il convient d'analyser soigneusement les avantages et les inconvénients à la lumière des facteurs d'influence économiques et fiscaux.
Dans le cas d’immeubles à rendement, la politique de placement du particulier joue un rôle déterminant. Outre l'horizon d'investissement, il importe de vérifier si l'excédent des revenus de l'immeuble est nécessaire à la couverture du coût de la vie ou s'il peut être réinvesti.
Dans une perspective fiscale et en raison du barème fiscal applicable et de la progressivité de l'impôt, le domicile et le revenu imposable de la personne privée ainsi que le lieu de l'immeuble sont des facteurs déterminants pour l'analyse. Alors que les sociétés immobilières peuvent procéder à des amortissements qui réduisent leur bénéfice et que des provisions peuvent en principe être constituées pour de futures grosses réparations, les particuliers bénéficient de déductions forfaitaires pour les frais d'entretien. Au surplus, la qualification du particulier comme commerçant professionnel d'immeubles ou des indices permettant de penser qu'une telle qualification puisse être possible ultérieurement méritent réflexion. Et pour finir, n'oublions pas qu'en cas de vente, la cession des parts d'une société immobilière est susceptible d'être assujettie à l'impôt sur les gains immobiliers.
Nous vous assistons volontiers dans la structuration optimale de vos biens immobiliers.
Alain Zbinden
Fondé de procuration
Responsable fiscal
Avocat, Expert fiscal diplômé
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