Modification de pratique relative à la déduction fiscale de l'entretien des biens immobiliers

La loi stipule que, pour les immeubles détenus dans la fortune privée, les frais d'entretien et les frais de remise en état des immeubles acquis récemment sont déductibles du revenu. Malgré la clarté de la réglementation légale, quelques autorités fiscales n'ont pas accepté la déduction des frais d'entretien occasionnés par des projets d'assainissement, de rénovation et de transformation. Ceci était justifié par la pratique relative aux frais équivalent économiquement à une nouvelle construction (« wirtschaftlicher Neubau »).

Le principe de cette pratique veut que, dans une approche économique, une rénovation totale soit traitée au même titre que la démolition d'un immeuble suivie d'une reconstruction. En effet, les coûts d'une nouvelle construction ne sont pas déductibles du revenu, mais pourront en revanche être déduits de l'impôt sur les gains immobiliers comme frais d'investissement créant une plus-value, lors d'une vente ultérieure de l’immeuble.

Fait réjouissant, le Tribunal fédéral est récemment revenu sur sa pratique en matière de frais équivalent économiquement à une nouvelle construction, en s'écartant de sa jurisprudence de longue date (cf. arrêt 9C_677/2021 du 23 février 2023). Par conséquent, lors d'une rénovation globale, les autorités fiscales ne pourront plus attribuer tous les coûts forfaitairement aux frais d'investissement créant une plus-value. Le caractère d'entretien des travaux effectués devra être évalué au cas par cas, selon une approche objective et technique. Le changement de pratique du Tribunal fédéral s'applique désormais à tous les cas qui n'ont pas encore fait l'objet d'une taxation définitive.

Malgré cette modification de la pratique, les points suivants sont à observer : Quiconque planifie des travaux de rénovation importants devrait prendre certaines mesures en amont, afin de pouvoir prouver ultérieurement aux autorités fiscales que les coûts ont un caractère d'entretien.

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Alain Zbinden

Fondé de procuration
Responsable fiscal
Avocat, Expert fiscal diplômé

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